아파트 분양은 시기에 따라서 선분양 할 것인지, 후분양 할 것인지로 가격차이가 크게 납니다.
두가지 방법에 대해 장점과 단점이 명확히 갈리기 때문에 각기 어떤 점이 자신에게 유리한지 미리 알아보는 것이 중요합니다.
선분양이란
선분양은 우리나라 아파트 분양 형태중 가장 보편적인 방법으로, 아파트 착공시점을 기준으로 전후에 분양합니다.
보통은 착공 전에 이뤄지며 이런 형태가 가장 많은 이유는, 사업 주체에게 자금 조달이 가능하기 때문입니다.
아파트를 구입하는 입장에서도 선분양은 분양대금을 준비하는 시간을 벌어줍니다.
저 역시도 내집을 만들고 싶은데 당장은 돈이 없고, 집은 집값이 오르기 전에 빨리 구매하고 싶은 마음에 청약으로 아파트를 마련했습니다.
이런 선분양의 형태는 청약 후 약 한달 후까지 아파트 대금의 5~10%인 계약금을 내고, 몇 달 후 중도금 대출을 일으켰다가, 준공 후 준공 잔금을 내는 식입니다.
선분양의 가장 큰 장점은 사업자 입장에서는 당연히 자금조달에 수월하여 공사비용 상당부분을 충당할 수 있습니다.
그리고 아파트 구입자의 입장에서도 선분양했을 시점의 아파트 시세와 2년~3년 정도의 공사기간을 거쳐 아파트가 완공됐을 시점의 시세차익을 볼 수 있습니다.
부동산 시장의 분위기에 따라 시세는 다르겠지만, 보통 주변 입지가 좋은 경우에는 나름 짭짤한? 시세차익을 볼 수 있습니다.
그러나 가장 큰 단점은 바로 완공된 아파트를 볼 수 없는 불확실한 상태에서 미리 돈을 지불하는 것입니다.
선분양으로 요즘 말이 많이 나오는 것 중 하나가 바로 이런 단점 때문입니다.
수억 원의 전재산을 투자하는데, 실물도 보지 못한 채로 구매해야 하는 시장 형태가 과연 맞느냐는 것입니다.
멋지게 만들어 놓은 모델하우스처럼 완공된다면 참 좋을 텐데 말이죠.
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후분양이란
후분양은 선분양과 반대로 아파트 준공시점에 분양하는 것입니다.
후분양은 선분양과 정반대의 장단점을 갖고 있어, 후분양의 장점이 선분양의 단점이고, 선분양의 장점이 후분양의 단점입니다.
후분양은 완공이 된 아파트를 실제 보고 구입할 수 있다는 것이 가장 큰 장점입니다.
아파트의 생김새는 어떻고, 위치와 입지도 눈으로 볼 수 있으며, 아파트 구조와 커뮤니티가 자신의 스타일에 맞는지 바로 확인이 됩니다.
보통 아파트 골조가 약 70~80%정도 지어졌다면 후분양으로 분류합니다.
후분양의 단점으로는 완공 시점에 분양하기 때문에 아파트 시세에 맞춘 구입 금액이 부담스러울 수 있다는 것입니다.
당연히 아파트 구매자 입장에서는 시세차익을 지금 당장에 볼 수 있는 것도 없습니다.
사업자 입장에서도 현금 조달과 흐름이 수월하지 않아 공사기간 내내 PF를 통해 자금을 조달받고 결국 증가되는 비용만큼의 상승분을 완공 후 분양가에 책정됩니다.
자연스럽게 후분양 되는 아파트 분양가는 높을 수밖에 없지요.
우리나라에서는 이런 이유로 처음부터 후분양되는 사례는 많이 있지 않습니다.
보통 후분양 되는 경우는 공사는 하고 있는데 조합 등 분양가 책정과 승인에 실패해 마지못해 후분양으로 진행되는 경우가 많습니다.
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그래서 나온 정부정책이 분양가 상한제
분양가 상한제는 아파트 분양가 상승률을 억제하고 무주택자들이 부담 가능한 수준의 분양가로 공급하겠다는 정책입니다.
이미 공공택지 아파트에는 분양가 상한제가 시행되고 있으며, 민간택지 아파트에도 정부가 정한 상한선을 정해 지자체의 심의를 거쳐 결정되고 있습니다.
분양가 상한제는 집값 안정의 중요한 정책으로 합리적인 가격으로 주택제공을 목적으로 하고 있습니다.
최근에는 분양가 상한제 적용 지역 대부분 해제되면서 집값 부양에 힘쓰고 있어 보입니다.
부동산 시장은 살아있는 생명체와도 같기 때문에 시장의 상황과 정부정책의 강도에 따라 시시때때로 변해, 긴장을 늦추지 말고 끊임없이 관심을 가져야 합니다.
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