신도시 투자하는 방법

신도시에 투자하고 싶다면 반드시 유의해야 할 점이 있습니다.

신도시 개발은 투자하기에 괜찮은 시기인지부터 판단을 해야하는데요.

개발초기부터 성숙되기까지 최장 20년까지 봐야하기 때문입니다.

1단계는 초기단계 2단계는 성장 긜고 3단계는 성숙단계로 나눠서 설명해드립니다.

신도시는 원형지 상태에서 개발을 착수하며 도로와 편의시설 상업, 주거, 공공시설 등을 건설해야 가치가 있습니다.

투자를 결심했다면 꾸준하게 이런 흐름을 파악하며 예측하고 대비해야 합니다.

일반적인 호재라고 떠도는 개발 예측과 MOU 등을 잘 구별해내야 합니다.

초기단계

개발 전 도시 계획을 수립하고 개발 초기 토지보상과 택지조성을 진행합니다.

사업초기단계에서는 토지보상과 문화재 조사가 이뤄지며 어느정도 진행되면 부지나 도로 등 기본적 공사가 진행됩니다.

도시의 완성도에 따라 가격이 형성되는데 부동산 정책과 시장 분위기 등 여러가지 변수에 의해 달라질 수 있습니다.

이 초기단계를 지나야 아파트와 상업시설 등 사람들이 거주할 수 있는 환경이 됩니다.

이 단계에서는 생활편의 시설물이 부족하고 공사가 지속적으로 진행중이기 때문에 가장 많은 불편을 감수해야 합니다.

그래서 실수요자보다는 투자자가 시장에 선진입하며 투자자들끼리 모종의 거래가 진행되기도 합니다.

신도시 초기단계를 거쳐 성장단계가 되면 도시가 자리를 잡아가기 시작하는 시기입니다.

실거주자가 드디어 관심을 갖고 호갱노노나 네이버 부동산 등을 통해 가격형성지점을 찾기 시작합니다.

이 시기는 선진입한 투자자와 후진입하는 실수요자 간의 전쟁이 시작됩니다.

간혹 과잉분쟁이 생기거나 생길 우려가 있다면 정부가 정책을 통해 균형을 맞추려 간섭합니다.

성숙단계에선 상업시설과 문화시설이 완성이 되었습니다.

굵직굵직한 호재들이 나오며 도시가 완성도를 갖추기 시작했습니다.

부동산 가격도 안정이 되기 시작하며 편의시설도 모두 갖춰진 상태이므로 실수요자 입장에서는 가장 이상적인 도시입니다.

반대로 투자자 입장에서는 큰 수익을 내기 힘든 시기이므로 수익성이 떨어지기 시작합니다.

신도시는 도시의 완성도에 따라 시세가 형성되므로 차익 역시 높을 수 있습니다.

이 신도시가 갖고 있는 리스크는 어떤 관점에서 보는지에 따라 달라집니다.

투자자는 리스크를 안고 갈 수밖에 없는 입장에서 신도시에 투자하는 것은 자연스럽게 리스크를 감수해야 합니다.

이미 성숙한 도시에는 리스크가 없습니다.

신도시는 이미 조성된 구도시보다 많은 리스크를 안고 가지만 개발계획부터 성장하고 성숙한다면 그게 따른 큰 시세차익을 얻을 수 있습니다.

그렇다면 신도시의 어느 단계에 투자를 해야할까요?

당연히 가장 시세가 낮으면서도 리스크가 클 수밖에 없는 초기단계입니다.

리스크가 크면 시세차익도 큽니다.

가장 좋은 신도시 투자 타이밍은 무엇보다 이런 손익이 가장 클 때인데, 어떻게 현재의 가격을 평가할 수 있을까요.

외부와 내부 상황을 종합적으로 고려하는 과정이 필요합니다.

신도시 진행상황이 어떠한지, 부동산 시장이 어떤 분위기인지, 개발이 계획대로 진행되는지 등을 파악해야 합니다.

이런 기준 없이 현재의 시장 가격이 고평가 됐다거나 저평가했다가는 큰 경제적 손실을 입을 수 있는 위험한 판단입니다.

과거의 가격은 중요하지 않으며, 투자시점과 매도시점을 찾기 위해 공부해야 합니다.

예를 들어 고속도로 완공과 공원 완공 등을 점수로 매겨 수치화 하는 것도 좋은 방법입니다.

주변인들에 말에 휘둘리지 않고 스스로 만든 객관적 지표를 통해 분석해보시기 바랍니다.